עיריית ירושלים דרשה היטל השבחה מופרז וחטפה נזיפה מועדת הערר

וועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים דחתה לאחרונה עררים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, בעניין היטל השבחה שדרשה הוועדה המקומית מבעלי דירות בשכונת עיר גנים בירושלים, אשר מכרו את דירתם לאחר אישורה של תוכנית פינוי בינוי. הדיירים יוצגו בידי עוה"ד אלירן דדון ועומר דגן ממשרד עוה"ד גינדי כספי ושות'.

הוועדה המקומית ערכה חישוב שמאי לקביעת גובה ההיטל, שלפיו הכסף שייוותר בידי המוכר לאחר התוכנית המשביחה נמוך משהיה נותר בידו לו כלל לא הייתה באה לעולם התוכנית המשביחה. ובמילים אחרות – היטל ההשבחה שדרשה הוועדה היה גבוה מההשבחה שנוצרה. ועדת הערר נקבה בביקורת חריפה כנגד התנהלות הוועדה המקומית וכינתה את חישוב ההיטל "אבסורד".

וועדת הערר קבעה, כי היטל ההשבחה שדרשה הוועדה המקומית לא סביר באופן קיצוני. "לו היינו מיישמים את המתודה השמאית של הוועדה המקומית, התוצאה הייתה פסילת השומה וקביעה כי לא הוכחה כלל השבחה". ועדת הערר חייבה את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות משפט בסך 60 אלף שקל עבור כל 4 העררים שהגישה.

בהחלטה עוד נכתב, כי "העררים שבפנינו מוכיחים שלעתים התיאוריה לא מתבלבלת אל מול המציאות הטופחת על פניה. נדמה שהמתודה השמאית והפרשנות המשפטית הביאו את הוועדה המקומית לאובדן הרגישות האנושית הנדרשת במקרים שבפנינו. תכונות של פתיחות, ראייה חדה וחשיבה בהירה, כמו גם ביקורתיות ובחינה עצמית הנדרשות מרשות ציבורית, נאלמו דום במקרה שבפנינו. בשלב שבו התיאוריה השמאית והניתוח המשפטי ירדו מהמישור הנורמטיבי למישור האינדיבידואלי, גברה התיאוריה על המציאות, ובלשון העם לא נתנה לעובדות לבלבל אותה".

לפי התוכנית שאושרה למתן תוקף בשנת 2016, במתחם האמור ייבנו 428 יחידות דיור חדשות במקום 100 דירות ישנות בשלושה מבני שיכון שייהרסו ויפונו. במצב הקודם ישנן 100 יחידות דיור בשטח של 50 מ"ר כל אחת ובמצב החדש ניתן לבנות 400 יחידות דיור בשטח של 75 מ"ר כל אחת, דהיינו 30,000 מ"ר בסך הכל. לכל אחד מבעלי הזכויות ישנם 300 מ"ר ברמה התאורטית. במצב הקודם ישנה דירה בנויה ולכן 50 המ"ר מחושבים לפי שווי בנוי. לשם ההמחשה, שווי מ"ר בנוי הינו 20,000 שקלים ולכן שווי הדירה במצב הקודם הינו 1,000,000 שקלים. במצב החדש שווי הזכויות מחושב לפי שווי מבונה - לשם המחשה שווי מ"ר מבונה הינו 10,000 שקלים ובמקרה כזה שווי המצב החדש הינו 3,000,000 שקלים, אלא שמסכום זה יש להביא בחשבון הפחתות למושע, צפיפות, בנייה של חדש על ישן ותנאים על פי התוכנית.

כך פעלה הוועדה המקומית והגיעה לאבסורד, שכן בכל אחד מהעררים נמצא כי מחיר המכירה של הדירה בשוק החופשי היה נמוך במאות אלפי שקלים ביחס לשווי החדש לכאורה (התיאורטי) שקבע שמאי הוועדה, כשהוא מחושב על פי החלק היחס של המוכר בזכויות הבנייה במצב חדש. כלומר, לטענת הוועדה, בעלי הדירות מכרו את דירתם במאות אלפי שקלים פחות משוויה בשוק.

נזכיר את הכלל היסודי לפיו מחיר המכירה של נכס בתנאי שוק חופשי מגלם ומקפל בתוכו את כל היתרונות והחסרונות של אותו נכס, ובמקרה דנן, את הצפי לקבלת דירה חדשה בבניין חדש ומשוכלל ביחס למבני השיכון הישנים מצד אחד, וכן את הזמן שצפוי לחלוף עד לקבלת אותו נכס, את הסיכון שהפרויקט לא ייצא לפועל בסופו של דבר וכו' מצד שני. כך, גישת ההשוואה אמורה לשקף שווי מוחלט ואמתי של הנכס, וגישה זו עדיפה עשרות מונים על פני הגישה התיאורטית אשר מחשבת "מלמעלה" את זכויות הבניה והעלויות הכרוכות בפרויקט, תוך קביעת מקדמי הפחתה שמאיים תיאורטיים שהנם תוצר של השערות שמאיות.

נקבע, כי גישת החישוב בה נקטה הוועדה המקומית אינה נכונה ויכולה להביא לגביית מס שאיננו אמת, זאת בין היתר בשל רגישותם של המקדמים בפרויקטי פינוי בינוי, ביסוסם על הנחות שטרם נולדו ועוד. ועדת הערר ציינה את החלטתה מערר בעניין חברת אשדר לפיה יש לתת משקל מוחלט לעסקאות ההשוואה במתחם פינוי בינוי מאחר שמדובר בפרויקט רווי סיכונים, והרי שלא מדובר בשוק משוכלל אלא בשוק בעל מאפיינים ייחודים שצריכים להיבחן לגופם. יצוין, כי ועדת הערר פנתה לוועדה המקומית בהמלצה לאמץ את השומה המכרעת לפני מתן החלטה אך הוועדה המקומית סירבה.